Rasoptimisten behoorden tot de grootste slachtoffers van de kredietcrisis,
waar naast geleden beleggingsverliezen ook gekrenkte ego’s moesten worden
hersteld.

Maar terwijl sommigen instinctief inmiddels allerlei kansen zien en
aangrijpen, ben ik nog niet hersteld van de shock. Ik vrees dat de grootste
pijn voor beleggers nog moet worden geleden.

Zo zal ook de onroerend goed sector niet immuun blijken voor een naderende
storm. Sterker, ze zou zich wel eens in de oog van de orkaan kunnen
bevinden.

Veel pijn
Experts zijn het er wel over eens dat vooral de kantorensector kwetsbaar is.
Er is een enorm overaanbod en leegstanden nemen toe. Bovendien valt op de
kwaliteit van het aanbod het nodige aan te merken.

Sommige banken en makelaarsvereniging NVM hielden vol dat de Nederlandse
woningmarkt iets stabieler is, in ieder geval tot voor kort. Een
merkwaardige inschatting. Woningen staan veel langer te koop. Het aantal te
koop staande woningen neemt dan ook gestaag toe, zeker wanneer de tijdelijk
van de markt gehaalde panden erbij worden gerekend.

Het wordt steeds moeilijker voor potentiële kopers een hoge hypotheek tegen
aantrekkelijke voorwaarden te krijgen, waarbij de onzekerheid over de
hypotheekrenteaftrek boven de markt blijft hangen. Ook vinden velen het
(terecht) verstandig eerst het oude huis verkocht te hebben. Tot dat moment,
geen actie. De markt zit volledig op slot.

Woningeigenaren willen nog niet accepteren dat hun vraagprijzen irreëel zijn.
Met een daling van 10 procent ten opzichte van de hoogtijdagen is het leed
toch wel geleden? Op deze conclusie valt het nodige af te dingen, wanneer
men zich realiseert dat de meeste woningen enkele malen over de kop gingen
in slechts 20 jaar.

Winkels – zeker op A-locaties – lijken het veiligst. Maar zelfs dit zwemvest
zal leeglopen, wanneer het consumentenvertrouwen daalt, al dan niet
gestimuleerd door een verzwakkende woningmarkt.

Neerwaartse spiraal
De consequenties van bovenstaand scenario zijn fnuikend voor onroerend-
goedfondsen. Wanneer huuropbrengsten tegenvallen, zowel door de leegstand
zelf als het drukkende effect op de huurprijzen in het algemeen, dalen niet
alleen de directe opbrengsten. Een structurele leegstand zal nopen tot
afwaarderingen van het onroerend goed, wat incidentele kosten genereert,
maar ook de balanspositie zal verslechteren.

Een lager eigen vermogen ten opzichte van de schulden verzwakt de positie
tegenover financiers als banken en obligatiehouders. Deze zullen hogere
rentevergoedingen eisen. In extreme situaties zal onroerend goed – met de
rug tegen de muur – moeten worden verkocht, wat het prijsdrukkend effect in
de sector zal versterken.

Kans voor Wereldhave
Voor diegenen die mijn sombere blik niet delen, op de valreep een tip. Wie
toch wil beleggen in onroerend goed, kan met Wereldhave een slimme keuze
maken. Dit onroerend goed fonds wordt goed bestuurd en heeft vet op de
botten.

De relatief sterke balanspositie zorgt ervoor dat Wereldhave een storm beter
kan doorstaan dan de met schulden overladen concurrenten. Bovenal kan de
onderneming op termijn goedkoop de meest interessante brokken opkopen van
branchegenoten die het loodje leggen. Hopelijk zal Wereldhave lang genoeg op
zijn handen zitten, alvorens toe te slaan.

Errol Keyner is adjunct-directeur bij de Vereniging
van Effectenbezitters (VEB), maar schrijft dit artikel op
persoonlijke titel. De auteur bezit geen aandelen Wereldhave.

Volg de markten op Z24 Beurs

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl